Międzynarodowy obrót nieruchomościami – cz. I

W setną rocznicę uchwalenia ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców publikujemy pierwszy wpis poświęcony międzynarodowemu obrotowi nieruchomościami.

 

Czy Twój znajomy, zaprzyjaźniona spółka zagraniczna lub krajowa spółka z kapitałem zagranicznym zastanawiali się kiedyś nad zakupem nieruchomości w Polsce? Pytali czy są jakieś ograniczenia? Jaki sąd będzie właściwy do rozstrzygania ewentualnego sporu i jakie prawo będzie wówczas stosowane?

W niniejszym tekście pragniemy pokrótce przybliżyć najistotniejsze kwestie związane z obrotem nieruchomościami w Polsce z udziałem cudzoziemców (jako nabywców).

 

Ograniczenia wynikające z ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej jako „ustawa”)

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi (art. 1 ust. 1 ustawy).

 

Zakres przedmiotowy

Ustawa obejmuje nabycie prawa własności (chodzi także o nabycie udziału we współwłasności – zob. wyrok NSA z 25 lutego 2002 r., V SA 1909/01) wszelkich nieruchomości w rozumieniu art. 46 k.c. (gruntowych, budynkowych i lokalowych) oraz użytkowania wieczystego (art. 1 ust. 4 ustawy) na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Ustawodawca posługując się słowem „każdego” miał na myśli pojęcie „zdarzenia prawnego” w szerokim znaczeniu, obejmującym zarówno pierwotne nabycie nieruchomości, jak i pochodne. Tymi zdarzeniami prawnymi mogą być: czynności prawne (w tym przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w jego odrębną własność), zasiedzenie, dziedziczenie, konstytutywne orzeczenie sądu oraz decyzje administracyjne.

Ograniczenia mogą także występować w przypadku obejmowania przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonej na terytorium Polski (art. 3e ustawy).

 

Zakres podmiotowy

Podmiotowy zakres ustawy obejmuje wszystkich cudzoziemców. Przepis art. 1 ust. 2 ustawy informuje nas, że cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest: osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego (1); osoba prawna mająca siedzibę za granicą (2); nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych (3); osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana[1] bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3 (4). W literaturze fachowej podkreślono, że na tle powołanej wyżej regulacji za cudzoziemców można uznać te osoby fizyczne, które są: obywatelami państwa obcych, bezpaństwowcami, lub osobami o niejasnym statusie (nie mogące powołać się na określone obywatelstwo)[2]. Nie będzie zatem cudzoziemcem osoba fizyczna posiadająca co najmniej podwójne obywatelstwo, o ile jedno z nich będzie polskie. Cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy jest także państwo obce (tak stwierdził SN w wyroku z 13 marca 2014 r., I CSK 47/13 oraz NSA w wyroku z 7 marca 2013 r., II OSK 201/12).

 

Sankcja za nabycie nieruchomości wbrew ustawie

Przepis art. 6 ust. 1 ustawy stanowi, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Zgodnie z ust. 2 w razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Według ust. 3 przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do nabycia lub objęcia udziałów lub akcji w spółce handlowej wbrew przepisom art. 3e, z tym że żądanie, o którym mowa w ust. 2, zgłosić może także każdy udziałowiec lub akcjonariusz spółki.

W kontekście sankcji uregulowanej w art. 6 ust. 1 ustawy warto przytoczyć kilka istotnych wypowiedzi orzecznictwa.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego[3] zezwolenie na nabycie nieruchomości w drodze czynności prawnej musi być uzyskane przed nabyciem, co w sposób oczywisty wynika z charakteru tej zgody publicznoprawnej i treści przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Nie może być mowy o uzyskiwaniu takiej zgody następczo i legalizowaniu nabycia naruszającego przepisy wskazanej ustawy. Dalej Sąd ten wskazał, że odwołując się do uchwały Sądu Najwyższego z 20 listopada 2015 r., III CZP 80/15 (OSNC 2016, Nr 12, poz. 141), należy zaznaczyć, że jednoznacznie została w niej dokonana interpretacja art. 6 ustawy sprowadzająca się do stanowiska, iż bezskuteczne jest nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom tej ustawy. Stanowisko takie zostało zajęte także w wyroku Sądu Najwyższego z 1 czerwca 2017 r., I CSK 585/16 (nie publ.), w którym stwierdzono, że jeżeli cudzoziemiec w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie posiada zezwolenia przed zajściem zdarzenia prawnego, którego skutkiem ma być nabycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, to nabycie to jest bezskuteczne, ze względu na brak spełnienia koniecznej przesłanki zawartej w ustawie, a warunkującej powstanie oczekiwanego skutku. Jak wskazał Sąd Najwyższy w powołanej uchwale z 20 listopada 2015 r. w postępowaniu unormowanym w art. 6 ust. 2 ustawy sąd stwierdza tylko nieważność skutku przejścia prawa do nieruchomości, co nie prowadzi do utworzenia kategorii nieruchomości niczyich, obowiązujące bowiem normy prawne pozwalają bez trudu wskazać właściciela nieruchomości, która nie przeszła na cudzoziemca. Jeżeli podmiot, który zbywa prawo nadal istnieje, to zbycie nie wywiera skutku prawnego, a zatem wciąż jest on uprawniony do nieruchomości.

W innym orzeczeniu WSA[4] zajął stanowisko, w myśl którego na gruncie przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, za wyjątkami wskazanymi w art. 7, cudzoziemiec chcący nabyć nieruchomość winien wystąpić do ministra ze stosownym wnioskiem przed jej nabyciem. Zgodnie bowiem z art. 6 ww. ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy (bez stosownej zgody) skutkuje nieważnością nabycia nieruchomości. Zdaniem WSA możliwe są odstępstwa od tej reguły w przypadku następstwa po osobie prawnej wykreślanej z rejestru osobie. W ocenie Sądu wówczas możliwe jest udzielenie następczego zezwolenia na nabycie nieruchomości w ramach sukcesji uniwersalnej, identycznie jak udziela się zezwolenia cudzoziemcowi na nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia już po otwarciu spadku (art. 7 ust. 3 ustawy). Przy łączeniu się spółek możliwe oraz celowe jest stosowanie przez analogię przepisów o dziedziczeniu.

 

Przedmiotem cz. II niniejszego wpisu będą wyłączenia i odstępstwa od stosowania ustawy, a więc obowiązku uzyskania zgody właściwego ministra, natomiast cz. III poświęcona zostanie jurysdykcji i prawu właściwemu z perspektywy opisywanej transakcji. Serdecznie zapraszamy do lektury.

 

[1] W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1577).

[2] Por. W. Ludwiczak, Międzynarodowe prawo prywatne, Poznań 1996, s. 293 i n.

[3] Zob. wyrok NSA z 18 października 2019 r., II OSK 2839/17.

[4] Zob. wyrok WSA w Warszawie z 14 marca 2017  r., IV SA/Wa 2519/16.

© Copyright Stelmach.eu 2017