Międzynarodowy obrót nieruchomościami – cz. II

Zgodnie z zapowiedzią, cz. II tekstu poświęconego międzynarodowemu obrotowi nieruchomościami dotyczy wyłączeń i odstępstw od stosowania ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej jako „ustawa”), a więc obowiązku uzyskania zgody właściwego ministra.

 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy jej przepisów nie stosuje się do przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy z dnia 15 września 2000 roku – Kodeks spółek handlowych.

 

W kolejnym ustępie wyłączono stosowanie przepisów ustawy w odniesieniu do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo właściwe dla dziedziczenia nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, do oceny czy nabywca nieruchomości jest osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego stosuje się prawo polskie. W piśmiennictwie można odnotować zapatrywanie, w myśl którego regulacja ta odnosi się do osób, które mieszczą się w katalogu potencjalnych spadkobierców ustawowych[1].

 

Odmiennie wygląda sytuacja nabywców nieruchomości na podstawie testamentu[2] (art. 7 ust. 3 ustawy). Wówczas zezwolenie jest konieczne i jeżeli taki nabywca nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy.

 

Przepisy ust. 2-3a stosuje się odpowiednio do udziałów lub akcji spółki handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 7 ust. 4 ustawy).

 

Według art. 7 ust. 5 ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do funduszu inwestycyjnego zamkniętego oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego stosującego zasady i ograniczenia inwestycyjne określone dla funduszu inwestycyjnego zamkniętego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 1896, z późn. zm.).

 

Szeroki katalog odstępstw od potrzeby uzyskania stosownego zezwolenia przewiduje art. 8 ust. 1 ustawy. Z określonymi w ustawie (art. 8 ust. 3) zastrzeżeniem są to przypadki: 1) nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; 1a) nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego; 2) nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej; 3) nabycia przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków; 4) nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat; 5) nabycia przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast; 6) nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym; 7) nabycia lub objęcia przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

 

Kolejne odstępstwo, kluczowe z punktu widzenia obrotu nieruchomościami w Polsce, dotyczy obywateli oraz przedsiębiorców[3] państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Powyższe nie dotyczy jednak nabycia: nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej (1); drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. Obydwa wskazane okresy przejściowe już upłynęły. Przepis ten jednak obowiązuje w odniesieniu do nabyć, które miały miejsce w okresie obowiązywania wskazanego ograniczenia.

 

Ostatni (III) wpis poświęcony międzynarodowemu obrotowi nieruchomościami dotyczyć będzie jurysdykcji i prawa właściwego z perspektywy omawianego zagadnienia.

 

[1] Zob. H. Ciepła, Obrót, s. 125. Autorka powołała się w tym zakresie na pogląd SN wyrażony w uchwale z 13 lutego 1991 r., III CZP 1/91, OSP 1992/2, poz. 33, w której SN zinterpretował analogiczne sformułowanie użyte w art. 82 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1989 r. Nr 14, poz. 74 ze zm.).

[2] Zgodnie z art. 7 ust. 3a ustawy jeżeli cudzoziemiec, który nabył nieruchomość na podstawie zapisu windykacyjnego, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego wchodzi do spadku. Stosuje się wtedy przepisy ust. 2 i 3, z tym że termin, o którym mowa w ust. 3, biegnie od chwili, gdy cudzoziemiec dowiedział się o wejściu do spadku prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

[3] Chodzi w tym przypadku – rzecz jasna – także o podmioty prowadzące działalność gospodarczą niebędące osobami fizycznymi.

© Copyright Stelmach.eu 2017